峰回路转 柳暗花明

2013年中国房产市场回顾与2014年市场展望 

2013年已悄然逝去，留给我们的是无尽的感慨和惊讶。地王、千亿房企业、大鳄回归等等这些字眼，无一不告知我们一个信息，房地产市场在2013年呈现温和复苏态势。

回顾2013 年，我们发现行业正在或者已经发生了很多变化。虽然房地产作为一个周期性行业，也在沿着特定的轨迹推进，但我们可以发现每一轮周期持续的时间长短和波动的幅度大小变化越来越不同，影响周期波动的主要因素也正在发生改变。从总量上来看，对比最近两轮周期，房地产行业在2012 年初的表现类似于2009 年初，都经历了向死而生的过程，而在2013 年的表现就跟2010 年有点类似，全年呈现量价齐升的局面。但2010 年与2013 年相比存在更多的不同，无论是经济环境还是房地产市场均发生比较大的变化，结构层面的变化非常显著。

新一届政府上台、房地产税的推进、“调控”字眼的退出、全球经济的复苏等等构成了2013年的背景，在这样的背景下，又有着怎么样的一个楼市？

从政策上看，调控以稳为主，不同城市政策分化 

2013全国整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。年初“国五条”及各地出台细则出台，继续坚持调控不动摇，“有保有压”方向明确。下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定。不动产登记、保障房建设等长效机制工作将继续推进，而限购、限贷等政策更多交由地方政府决策。不同城市市场走势分化，政策取向也各不相同。

从成交看，成交高位景气，整体上呈现量价齐升的态势，预计全年住宅成交近7 万亿 

2013年1-11月份，商品房销售面积110807万平方米，同比增长20.8%，已接近去年全年水平，商品房成交金额69946亿元，同比增长30.7%；其中商品住宅成交面积98871 万平米，同比增长21.3%，商品住宅成交金额58689 亿元，同比增长31.1%。预计全年住宅成交近7 万亿。

从房价来看，一二线城市上涨压力更大 

从国家统计局公布的70 个大中城市新建商品住宅指数来看，2012 年10 月起价格同比上涨城市逐步增多，2013 年5 月以后，70 个大中城市中，除了温州价格同比下降之外，其它69 个城市同比均上涨。

总体看，70 个大中城市价格同比已经连续上涨9 个月，且同比涨幅不断扩大。环比已经连续上涨15个月，但环比涨幅在4 月以后有收窄的趋势，由于环比是同比的领先指标，我们预计未来价格同比上涨幅度也将逐步收窄。不同城市类型来看，一线城市由于需求旺盛，供应不足，价格上涨压力较大，10 月一线城市新建商品住宅同比上涨幅度高达20.3%。二线城市房价上涨压力也比较大，10 月价格同比上涨10.2%。三线城市今年来供应充足，价格上涨比较温和，10 月房价同比上涨幅度为7.0%。

从城市来看，一二线城市领跑 

从城市来看，三、四线城市前几年房地产市场快速发展使得这两年供应量井喷，但由于经济增长动能不足和人口聚集能力较低，需求相对疲软，导致其出现严重的供给大于需求局面。但今年以来一二线市场的持续回暖，成交量持续走高，数据显示，2013 年1-10 月一二线城市销售面积占全国的比例为25.7%，比2012 年提升2.1%，销售金额占比为45.1%，比2012 年提升3.6%。以北京为例，前11月商品住宅供应面积仅700万平方米，市场成交面积却达到了1104万平方米；二线城市中，南京、成都等城市消化周期逼近6个月红线，而合肥甚至不足5个月，这部分城市市场目前去库存化特征非常显著，这也预示着未来房价上涨的大趋势不变。

从土地市场看，整体成交回暖，局部火热 

2013年1-11月份，全国房地产开发企业土地购臵均价2493元/平方米,已高于去年全年水平，同比增长19.6%，增速比去年全年提升16.1个百分点。

但国家统计局数据显示：一线城市土地成交溢价率高达32.2%，二线城市土地成交溢价率为19.1%，三线城市土地市场表现相对冷清，土地成交溢价率只有9.6%。土地市场分化明显，一线城市火热，二线城市次之，三线城市较差。2013年1-11月，一、二线城市经营性用地成交楼板价分别为5266元/平方米和1695元/平方米，相比2012年同期分别增长116%和44%。由于一线城市较二线城市无论是在经济地位还是土地价值上，都具有领先优势，在2012年土地市场处于低谷后，2013年明显反弹，一线城市优质地块的持续推出，且随着大型企业回归一线城市的战略布局，使得土地市场竞争激烈，导致土地价格上升较快。

峰回路转，柳暗花明，自2012年房地产行业经历了向死而生的过程后，2013年房产市场回暖，给各房企交上了一份不错的答卷。那么2014年的房产市场又将如何呢？我司就当前形势，对2014年做以下展望：

政策：2014年稳中有为，调控政策分化，一二线城市从严，三四线城市放宽  

2013 年房地产市场量价齐升，部分一二线城市房价飙涨，因此以限购限贷为代表的行政性调控短期内仍不会全面退出，而这也是现阶段政府的无奈之举，当务之急是加快房地产制度的改革和完善进程，为市场真正成为房地产的主导力量作好准备。当然，房地产市场供需情况地区差异较大，从目前来看，过去十年全国“一刀切” 式的调控已经出现了改变，中央层面上全局性的政策调控不会出现。

2014年宏观调控仍以“稳”字当头、“稳”中有为，而房产税扩围、土地流转改革等，在一、二线城市先行落地机会也较大。大部分三、四线城市政策面将有序放宽，近几年这类城市房价呈现持续平稳增长，我们认为这主要与当地GDP 增长、人均收入水平提升以及货币流动性充裕等因素相关，房地产市场相对健康，政府过多的干预将有违市场性原则，这也不是新一届政府的整体态度，2014年，这类城市回归市场化将是大趋势，即便短期内限购限贷政策不会在明文上退出，其执行层面的松动也将成为可能。

供应：一线城市稳中有增，二线城市全方位扩张，三四线城市去化库存 

由于2013 年一二线城市土地市场成交量的增加，预计2014 年新房的供给将会增加，但城市增加的量有所不同。

2013年年底一线城市因房价调控压力推迟高价盘的预售证审批，这部分供给或将推迟至明年一季度，而2012年下半年起逐步释放的土地市场成交也将在明年下半年之后形成住宅新增供应，因此一线城市层面上2014年总体供应走势应是稳中有增，其中北京增幅较大，增幅为45%，深圳增幅大约在30%，上海和广州则基本与2013年持平。

与一线城市相同点是2012年下半年以来土地市场成交的放量，不同点是二线城市城区可供开发的土地规模更充足，从数据预期中看，昆明、南京、宁波（楼盘）等等2014年商品住宅供应量增幅均超过30%，而重庆、成都、沈阳、厦门（楼盘）等城市增幅也在10%以上，从这个角度看，二线城市明年的供应扩张是全方位的。

三、四线城市市场供应总体充足，个别城市在前两年整个行业投资倾向下目前甚至出现库存过剩的情况。

成交：一二线城市成交量有所增加，三四线城市放缓 

一二线城市成交量将有所增加，这是由于：

1.   2013年一线城市中上海、广州和深圳供求比大致维持在均等水平，而北京2013年由于供应严重萎缩的关系供求比呈现1：1.58，考虑到其明年供应大幅放量的因素，预计供不应求的态势也将有所收敛；

2.   2012年下半年市场回暖以来的新开工项目将于2014年集中入市，将拉动商品房成交量的增加；

3.   国家支持首套置业和合理自住性需求的政策仍然延续；

4.   刚性需求和合理改善性需求仍然十分旺盛；

5.   部分城市被限制的需求有望释放，如上海市2013年收紧限购政策，纳税期限由满一年延长至满两年，这部分被限制的需求有望在2014年释放。

三、四线城市市场主要依靠本地需求来去化库存，成交增速较过往两年将进一步放缓，而部分之前在投资热潮下本地需求大量消耗的城市，2014年市场将进入调整期，成交规模扩张进度将停滞。

房价：一二线城市涨幅有所放缓，三四线城市上涨空间小 

一、二线城市房价涨幅将有所放缓。一方面，2013年楼市全面回暖，一、二线城市房价持续快速上涨，部分城市提前透支了明后年的涨幅；另外一方面，我们亦应该看到2013 年“地王”与“鬼城”同行：核心城市主流产品供不应求和部分城市房地产市场的下行，我们确信市场已经正式进入了分化的时代，在2014 年这种分化的趋势也将继续延续下去。在分化的时代里面，总量变化的指导意义正在下滑，这点跟房地产单边上扬的时代有着本质上的区别。在2014 年整体货币环境偏差的情况下，整体供给的增加和去化率的下移，使得房地产销售面积和房价放缓是确定的。

三四线城市房价上涨空间小。一是由于三、四线城市供应量持续较大，人口导入速度较慢，支撑房价上涨的因素偏少，房价上涨空间不大；二是除了城市市场本身的增长，也来自于和一二线城市的比价效应，另外，部分城市近两年市场投资过热、房价快速上涨的三线城市未来1-2年内都将进入阶段性盘整状态。

客户：投资受抑，刚需主导，主流客户年轻化； 

投资受抑，刚需主导。自2010 年“国八条”执行以来，投资客的比例在楼市成交结构里便逐年减少，2012年市场虽出现了一轮成交量的回暖，但支撑楼市成交量的是以自住需求为主的客户，而投资客受制于限购政策的执行，无法回归房地产市场。2013年，新一届政府继续坚持调控不动摇，着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定。“国五条”、不动产登记、保障房建设、房产税的推进等相继提出，更大的打压了投资客的市场 。

主流客户年轻化。购房者岁数在50 岁以上的市场比例将越来越少，而35岁以下的客户占比将增多。统计局数据显示，2008 年以来25-34 岁的人口占总人口的比例不断上升，2012 年的占比为15.4%，绝对人数接近2 亿人，这部分人结婚产生的婚房需求是非常强劲的，我们预计旺盛的婚房需求仍将持续几年。